Mietrenditen unter 2 %: Die Globalisierung der Investoren

Die Finanzkrise rund um die Lehman-Pleite hat die Kapitalanleger vielfach zu einer Flucht in Realwerte veranlasst. In der Folge sind Assetklassen wie Gold, Aktien und Immobilien deutlich im Wert gestiegen. Auf der einen Seite wurde dies durch die Furcht vor Schuldnerausfällen  bei den Nominalwerten und auf der anderen Seite durch die Zentralbankpolitik des billigen Geldes und der daraus resultierenden Inflationsangst genährt.

Gute Lagen in begehrten Städten wie München erzielen seit einigen Jahren Immobilienpreise, die zu Mietrenditen von unter 2, bisweilen sogar unter 1 % führten. Dies sind zu "normalen" Zeiten keine Zahlen, die Anleger zu Investitionen veranlassen.  Doch die Erwartung weiter steigender Preise oder die Angst, an anderer Stelle noch schlechter abzuschneiden, haben diese Transaktionen möglich gemacht.

Ein langfristiger Investor, der nüchtern überlegt, wird sich die Frage stellen, ob er mit diesen Objekten in absehbarer Zeit eine Mietrendite von 3 bis 4 % erzielen kann. Dies würde letztendlich bedeuten,  dass ihm seine Mieter in einigen Jahren die doppelte Miete im Vergleich zu heute zahlen. Ist dies realistisch? In Zeiten einer steigenden zweiten Miete,  also Nebenkosten wie Müllgebühren und Strom (Energiewende!), und eines verhalteneren Wirtschaftswachstums wohl eher nicht.

Damit liegt zunächst der Schluss nahe, dass entweder die Befürchtungen zu Schuldnerausfällen und/oder Inflation noch eintreten  werden oder dass sich diese Investoren vergaloppiert haben und die Preise dieser Immobilien wieder deutlich nachgeben werden.  Oder gibt es noch weitere Kräfte, denen bislang zu wenig Beachtung geschenkt wurde?

In den letzten Jahren kam es vermehrt zu Immobilienkäufen aus dem Ausland.  Oligarchen aus der ehemaligen Sowjetunion und vermögende Familien  aus Griechenland sind Beispiele einer ganz speziellen Fluchtbewegung. Diese Investoren schaffen Geld außer Landes,  ohne Renditen mit dem spitzen Bleistift zu rechnen. Auch Milliardäre aus dem Nahen Osten, aus Indien oder China kaufen hierzulande Immobilien, wobei der geografische bzw. politische Diversifikationsgedanke vor der Mietrendite rangiert.

Zudem haben wir seit Jahren einen Zuzug in die Metropolregionen. Da dieser vielfach von höheren Einkommensschichten getätigt wird,  treibt eine ganz spezielle Bevölkerungsschicht diese Preise. Zu guter Letzt gibt es auch noch den einen oder anderen vermögenden Deutschen,  der sich gerne eine Wohnung in einer solchen Metropole leistet, ohne die Rentabilität in den Vordergrund zu stellen, auch wenn er dort nicht dauerhaft wohnt.  Auch dies führt zu Marktverzerrungen, die mit den allgemeinen volkswirtschaftlichen Entwicklungen nur teilweise zu erklären sind.

Sollte diese Entwicklung anhalten, dürfte für die Immobilienpreise in diesem Segment noch Luft nach oben bleiben.
Für diese Beurteilung genügt ein Vergleich mit anderen europäischen Metropolen. Sollte jedoch eine Tendenz zur Repatriierung der ausländischen Gelder  oder zur Konsolidierung deutscher Vermögen entstehen, ist Vorsicht geboten.